Una guida rapida agli affitti brevi

Soprattutto nei mesi estivi, far fruttare gli immobili nei posti di villeggiatura affittandoli ai vacanzieri può essere una buona fonte di reddito. Spesso questi “affitti brevi” vengono gestiti su portali come Airbnb ma non tutti sanno quali sono le regole per pagare correttamente le imposte su queste locazioni. E soprattutto non tutti sanno che si può risparmiare grazie alla cedolare secca. Ecco come si fa e cosa tenere in conto quando si mette in affitto una casa per le vacanze.
Affittare una casa per brevi periodi è una forma di guadagno che viene sempre più presa in considerazione dagli italiani. Zone turistiche nei periodi di vacanza o grandi città durante gli eventi fieristici il fenomeno degli affitti brevi, che ha subito un arresto durante la pandemia, si assesta su mezzo milione di annunci all’anno .

Vediamo quindi quali sono le regole da rispettare per affittare in sicurezza, rispettando tutte le norme previste per questi tipi di contratto e come comportarsi per tassare correttamente i guadagni, risparmiando con la cedolare secca.

I servizi aggiuntivi
Oltre all’affitto dell’abitazione il contratto può prevedere la fornitura di tutti quei servizi strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo che incidono anche sul prezzo concordato, ad esempio la fornitura di biancheria (lenzuola e asciugamani), la pulizia dei locali, la fornitura di utenze, il wi-fi, l’aria condizionata…

Al contrario, sono esclusi i contratti che prevedono anche la fornitura di servizi aggiuntivi come la colazione, i pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, perché non sono direttamente collegati alla finalità residenziale dell’immobile. Questi servizi accessori infatti, richiedono un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione, come nel caso della attività di bed and breakfast occasionale.

A Milano e in tutta la Lombardia è obbligatorio il Cir

La tassa di soggiorno
Esistono obblighi di natura fiscale per coloro che affittano casa per brevi periodi. Nelle località turistiche gli ospiti devono versare la tassa di soggiorno, che i proprietari devono premurarsi di raccogliere e girare alle casse del Comune.

Quanto si paga
La tassa è presente nei Comuni ad alta affluenza turistica. Ciascun Comune ne decide l’importo che varia col variare del tipo di struttura ricettiva e anche della categoria (chi soggiorna in un 5 stelle paga più di chi va in un 2 stelle). Per le case affittate ai turisti esistono tariffe specifiche in ogni Comune sulle quali è necessario informarsi presso l’amministrazione locale.In alcuni casi il suo importo è fisso, e può andare da 1 a 3,50 € a notte. In altri è una percentuale del prezzo di listino, fino al 5%, ma con un tetto massimo di 5 €. Di solito sono esentati dal pagamento i bambini fino ai 10 anni non compiuti e una serie di altre categorie, tra cui coloro che accompagnano dei parenti per un ricovero ospedaliero.

Affitti brevi: come pagare meno tasse
Sui redditi che derivano dall’affitto breve è possibile scegliere se applicare la tassazione ordinaria o la cedolare secca. Quest’ultima, sicuramente più conveniente, non può essere però scelta per i contratti stipulati nell’ambito dell’attività d’impresa e quelli stipulati dalle aziende ad uso foresteria per i dipendenti. Sono esclusi anche gli affitti di immobili non ad uso abitativo (posto auto o box per esempio), ma sono compresi quelli che prevedono anche la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.

Inoltre, la cedolare secca è applicabile solo per l’affitto di massimo 4 immobili perché rappresenta un regime fiscale di favore rispetto a quello ordinario, di conseguenza, a al superamento di questo limite l’attività di locazione si presume come svolta in maniera imprenditoriale.

La normativa fiscale prevede la comunicazione del proprio codice fiscale e dei dati anagrafici completi agli intermediari, agenzie immobiliari fisiche o portali, per permettere loro di effettuare le comunicazioni necessarie all’Agenzia delle entrate.

Come si calcolano le tasse sull’affitto breve?
La tassazione degli affitti brevi si effettua tramite tassazione ordinaria o cedolare secca al 21% che sostituisce l’Irpef e le addizionali regionale e comunale dovute sul canone di locazione. Normalmente la cedolare sostituisce anche l’imposta di registro e di bollo dovuta per la registrazione del contratto di locazione, ma parlando di contratti di durata inferiore ai 30 giorni non c’è obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle entrate quindi, queste tasse non sarebbero comunque dovute.

Generalmente la cedolare secca è conveniente, perché l’aliquota ordinaria minima è il 23% (da calcolare sul 95% del canone percepito) cui si sommano le addizionali regionale e comunale. Tuttavia, se si hanno redditi molto bassi per i quali non sono dovute imposte, ma durante l’anno sono state sostenute delle spese che danno diritto a detrazioni o deduzioni d’imposta potrebbe esser conveniente applicare l’Irpef così da ridurlo tramite gli sgravi che altrimenti verrebbero persi applicando la cedolare.

Facciamo un esempio, se nell’anno si sostengono spese che danno diritto a una detrazione e l’unico reddito è quello della locazione, è bene far due conti per veder se sia meglio scegliere la cedolare secca e pagare il 21% di tasse o l’aliquota Irpef normale che parte dal 23% ma dalla quale è possibile detrarre le spese sostenute.

Per le locazioni brevi le imposte si applicano solo sul canone di locazione che viene versato dall’ospite al locatario. In pratica, se ad esempio le spese di pulizia vengono indicate separatamente non vengono tassate, se si ricorre alla dicitura “canone comprensivo di spese di pulizia” o simili si tassa tutto l’importo compreso queste spese. Lo stesso discorso vale per le commissioni dovute all’intermediario, quindi se la provvigione viene addebitata direttamente al locatore o all’ospite, non viene tassata.

Come si dichiarano gli affitti brevi
La ritenuta trattenuta dall’intermediario non è definitiva. Infatti, è con la dichiarazione dei redditi che chi ha percepito l’affitto sceglie se optare per pagare la cedolare secca o se applicare la tassazione ordinaria. Se sceglie la prima opzione avrà già pagato tutto il dovuto, se sceglie di applicare le imposte ordinarie quanto trattenuto dall’intermediario sarà scalato dal dovuto come acconto.

In sostanza, questi redditi vanno sempre indicati nella dichiarazione dei redditi, che serve anche a tirar le somme e a sistemare gli errori. Ad esempio se:

non è stata applicata la ritenuta dall’intermediario o è stata applicata in modo sbagliato;
solo uno dei comproprietari ha stipulato il contratto, versando quindi più del dovuto. Con la dichiarazione chiede il rimborso e gli altri comproprietari pagano quanto devono in base alla percentuale di spettanza.
Ricordiamo che il reddito tassato con la cedolare secca viene sempre sommato agli altri redditi percepiti nell’anno quando si deve calcolare il reddito totale ai fini di deduzioni, detrazioni o Isee.

Purtroppo la mancanza di certezza di questi redditi, data dall’assenza di un contratto stabile annuale, crea un problema con gli acconti d’imposta dovuti per l’anno in corso. Infatti, lo Stato, se una volta fatti i conti delle imposte dovute tramite la dichiarazione dei redditi “scopre” che si è a debito, fa pagare quasi il doppio di quanto risulta. Questo perché considera che se le cose sono andate così lo scorso anno, anche quest’anno sarà lo stesso, quindi chiede di anticipare il dovuto. Il problema è che non è così semplice in caso di locazioni brevi, sapere se quest’anno otterrai lo stesso reddito dell’anno precedente. Per questo è importante che gli intermediari applichino la ritenuta prima di corrispondere il reddito a chi affitta infatti, in questo modo a fine anno si dovrebbe arrivare “in pari” e lo Stato non chiede nulla in acconto. Ricorda comunque che, se versi l’acconto che risulta esser più alto del dovuto lo Stato te lo rimborsa con la dichiarazione dei redditi successiva, ma intanto hai dovuto pagare.